🏠 2026년 6월 부동산 임대차 시장 분석
서울 전세가 10년 만에 최대 상승 — 전세↔월세 전환, 얼마가 맞을까?
2026년 4월 서울 전셋값이 0.66% 올라 약 10년 만에 가장 큰 상승폭을 기록했습니다. 전세 물량이 줄고 월세 전환이 가속화되면서 세입자들의 선택이 어려워졌습니다. 전월세 전환율 계산법과 어느 쪽이 유리한지 분석합니다.
서울 전세 상승률
+0.66%
2026년 4월, 10년 최대
서울 월세 거래 비중
60%+
사상 최초 60% 돌파
법정 전월세 전환율 상한
4.5%
기준금리(2.5%)+2%p
서울 입주 물량
9,600가구
전년 3.7만 대비 급감
전월세 전환율이란?
전세를 월세로 바꿀 때, 또는 반대로 월세를 전세로 환산할 때 적용하는 이율입니다. 주택임대차보호법에서 상한선을 정하고 있어 집주인이 함부로 높은 월세를 요구할 수 없습니다.
📌 전월세 전환율 계산 공식
월세 = (전세 보증금 – 월세 보증금) × 전환율 ÷ 12
법정 상한 전환율 = 기준금리(2.5%) + 2.0%p = 4.5%
(주택임대차보호법 제7조의2 — 기준금리 변동 시 함께 변동됨)
(주택임대차보호법 제7조의2 — 기준금리 변동 시 함께 변동됨)
전세 보증금별 적정 월세 계산 예시
※ 보증금 없는 순월세 전환 기준, 법정 상한 전환율 4.5% 적용
| 전세 보증금 | 법정 상한 월세 (전환율 4.5%) |
시장 월세 (전환율 7~8%) |
차이 (초과분) |
|---|---|---|---|
| 2억원 | 75,000원 | 116,667~133,333원 | +41,667~58,333원 |
| 3억원 | 112,500원 | 175,000~200,000원 | +62,500~87,500원 |
| 4억원 | 150,000원 | 233,333~266,667원 | +83,333~116,667원 |
| 5억원 | 187,500원 | 291,667~333,333원 | +104,167~145,833원 |
⚠️ 법정 상한을 초과한 월세 요구는 거부 가능
임대인이 법정 전환율(4.5%)을 초과하는 월세를 요구하면 임차인은 거부할 수 있습니다. 전환율 초과분에 대해서는 반환 청구도 가능합니다. 계약 전 반드시 전월세 전환 계산기로 적정 금액을 확인하세요.
전세 vs 월세, 지금 어느 쪽이 유리할까?
| 비교 항목 | 전세 | 월세 |
|---|---|---|
| 초기 자금 부담 | 높음 (보증금 전액) | 낮음 (소액 보증금) |
| 월 지출 | 없음 (이자만) | 매달 지출 발생 |
| 전세 사기 위험 | 있음 (HUG 보증 필요) | 낮음 |
| 금리 상승 시 | 대출이자 증가 | 월세는 그대로 |
| 현재 시장 상황 | 전세가 급등 중 | 월세도 역대 최고 |
전세 대출 이자 vs 월세 비교도 필수
전세 자금 대출을 받아 전세를 얻는다면 대출이자가 곧 월 지출입니다. 금리에 따라 월세보다 저렴할 수도, 비쌀 수도 있습니다. 대출이자 계산기로 먼저 비교해보세요.
📌 핵심 요약
• 서울 전셋값 4월 0.66% 상승 — 약 10년 만에 최대폭
• 입주 물량 감소(9,600가구)로 전세 희소성 증가
• 법정 전월세 전환율 상한: 4.5% (기준금리 2.5% + 2.0%p)
• 집주인이 상한 초과 월세 요구 시 거부 가능
• 전세 대출 이자와 월세를 비교해서 더 유리한 쪽 선택할 것
• 입주 물량 감소(9,600가구)로 전세 희소성 증가
• 법정 전월세 전환율 상한: 4.5% (기준금리 2.5% + 2.0%p)
• 집주인이 상한 초과 월세 요구 시 거부 가능
• 전세 대출 이자와 월세를 비교해서 더 유리한 쪽 선택할 것