2026 전세사기 예방 완벽 가이드 — 등기부등본 확인법·전세보증보험·확정일자 체크리스트 총정리

⚠️ 전세 계약 전 필독

2026년에도 전세사기는 진행 중 — 계약 전 5분이면 사기 80%를 예방한다

등기부등본 확인, 전세보증보험 가입, 확정일자 신청 세 가지만 제대로 해도 대부분의 전세사기를 피할 수 있습니다.

2026년 주요 전세사기 유형

전세사기는 형태가 계속 진화하고 있다. 2026년 현재 가장 많이 발생하는 유형은 크게 네 가지다. 첫째는 깡통전세로, 주택 매매가격보다 전세 보증금이 높거나 비슷한 경우다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받을 수 없다. 둘째는 이중계약으로, 같은 집에 여러 세입자와 계약을 맺어 보증금을 가로채는 수법이다. 셋째는 대출 전세사기로, 집에 이미 근저당이 잔뜩 설정된 상태에서 세입자에게 그 사실을 숨기고 계약하는 방식이다. 넷째는 명의 위장으로, 실제 소유자가 아닌 사람이 대리인을 가장해 계약을 진행하는 경우다.

계약 전 등기부등본 확인 방법

등기부등본은 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 열람할 수 있다. 반드시 계약 당일 최신 본을 뽑아야 한다. 확인해야 할 핵심 항목은 다음과 같다.

확인 항목	위험 신호	대처법
소유자	계약자와 소유자가 다름	위임장·인감증명서 원본 확인
근저당권	채권최고액이 집값의 70% 초과	잔금 전 근저당 말소 요구 or 계약 포기
가압류·압류	가압류·압류 기재 있음	계약 즉시 중단
신탁 등기	신탁사 명의 등재	신탁사 동의서 없으면 계약 무효 위험

전세보증보험 가입 방법과 조건

전세보증보험은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 지급해주는 상품이다. 2026년 현재 HUG(주택도시보증공사)와 HF(한국주택금융공사)에서 가입할 수 있다.

구분	HUG 전세보증보험	HF 전세지킴보증
가입 한도	수도권 7억원, 지방 5억원	수도권 7억원, 지방 5억원
보증료	연 0.128% (아파트 기준)	연 0.04%~0.1%
가입 시기	계약 후 잔금일로부터 1개월 이내	계약 후 잔금일 이전

보증보험 가입 조건 중 핵심은 전세가율(전세금÷집값) 90% 이하여야 한다는 점이다. 전세가율이 높은 깡통전세는 보험 가입 자체가 거부되는 경우가 있으므로, 가입 가능 여부를 계약 전에 반드시 확인해야 한다.

계약 당일 반드시 해야 할 3가지

① 확정일자 신청 — 잔금을 낸 당일, 주민센터나 등기소에서 확정일자를 받아야 한다. 이를 통해 경매 시 후순위 채권보다 먼저 배당받을 권리를 확보한다.

② 전입신고 — 잔금일 이내에 전입신고를 완료해야 대항력이 생긴다. 전입신고 다음 날 0시부터 효력이 발생하므로, 잔금일 당일 전입신고가 중요하다.

③ 등기부등본 재확인 — 잔금을 치르기 직전, 은행에서 마지막으로 등기부등본을 다시 발급받아 계약 이후 근저당이 추가됐는지 반드시 확인한다.

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출처: 대법원 인터넷등기소 · HUG 주택도시보증공사 · 한국주택금융공사