주택담보대출을 받을 때 가장 많이 고민하는 것이 바로 금리 유형 선택입니다. 고정금리는 원금 상환 때까지 이자가 변하지 않아 안정적이지만, 변동금리보다 초기 금리가 높습니다. 반대로 변동금리는 지금 당장 이자 부담이 적지만 기준금리가 오르면 월 상환액이 불어날 수 있습니다.
또 하나 빠뜨리기 쉬운 것이 중도상환수수료입니다. 2025년 1월 금융당국 지침으로 시중은행 신규 대출 수수료율이 대폭 인하됐지만, 여전히 대출 잔액의 0.6% 안팎을 내야 합니다. 2억 원 대출을 3년 내에 갚으면 수십만 원의 수수료가 발생합니다. 갈아타기 전 반드시 손익을 따져봐야 합니다.
고정·변동·혼합금리 완전 비교
주담대 금리 유형은 크게 세 가지로 나뉩니다. 고정금리, 변동금리, 그리고 일정 기간은 고정 이후 변동으로 전환되는 혼합금리(혼합형)입니다. 어떤 유형이 유리한지는 본인의 대출 기간, 금리 방향성 전망, 조기 상환 가능성에 따라 달라집니다.
| 구분 | 고정금리 | 변동금리 | 혼합금리 (5년 고정) |
|---|---|---|---|
| 2026년 6월 금리 | 3.6~4.2% | 3.2~3.8% | 3.4~4.0% |
| 금리 변동 | 없음 (만기까지 동일) | 6개월마다 COFIX 연동 | 5년 고정 후 변동 전환 |
| 장점 | 이자 예측 가능·안정 | 초기 이자 절약 | 단기 안정성 확보 |
| 단점 | 초기 금리 높음 | 금리 상승 리스크 | 5년 후 변동 리스크 |
| 추천 상황 | 장기 보유·금리 상승 우려 | 단기 보유·금리 하락 예상 | 5~7년 내 처분 예정 |
한국은행 기준금리는 2026년 현재 2.75% 수준에서 동결 기조를 유지 중입니다. 금리 인하 사이클이 어느 정도 마무리된 상황에서 단기적 추가 하락 폭은 제한적이라는 시각이 많습니다. 장기 보유 계획이라면 고정금리로 확정하는 전략도 유효합니다.
2026년 6월 주요 은행별 금리 현황
아래 금리는 2026년 6월 기준 주요 시중은행의 주담대 금리 범위입니다. 개인 신용등급, 담보 비율, 우대 조건에 따라 실제 적용 금리는 달라질 수 있습니다. 반드시 각 은행 앱·창구에서 개인 맞춤 금리를 확인하세요.
| 은행 | 고정금리 (30년) | 변동금리 (6개월) | 혼합금리 (5년 고정) |
|---|---|---|---|
| KB국민은행 | 3.75~4.15% | 3.30~3.80% | 3.55~3.95% |
| 신한은행 | 3.70~4.10% | 3.25~3.75% | 3.50~3.90% |
| 하나은행 | 3.65~4.05% | 3.20~3.70% | 3.45~3.85% |
| 우리은행 | 3.70~4.10% | 3.25~3.75% | 3.50~3.90% |
* 위 금리는 참고용 범위이며 실제 적용 금리는 은행별 심사 기준과 개인 조건에 따라 다릅니다. 최신 금리는 금융감독원 금융상품 비교공시에서 확인하세요.
금리 1%p 차이 — 30년 이자 시뮬레이션
금리 차이는 작아 보여도 30년 만기 대출에서는 수천만 원의 차이를 만듭니다. 3억 원, 5억 원 대출을 기준으로 금리별 총 이자 부담을 비교해 보겠습니다.
[케이스 A] 대출 3억 원, 30년 만기, 원리금균등상환
- 금리 3.5%: 월 상환액 약 134만 원 / 총 이자 약 1억 8,200만 원
- 금리 4.0%: 월 상환액 약 143만 원 / 총 이자 약 2억 1,600만 원
- 금리 4.5%: 월 상환액 약 152만 원 / 총 이자 약 2억 4,900만 원
- 3.5% vs 4.5% 이자 차이: 약 6,700만 원
[케이스 B] 대출 5억 원, 30년 만기, 원리금균등상환
- 금리 3.5%: 월 상환액 약 224만 원 / 총 이자 약 3억 600만 원
- 금리 4.0%: 월 상환액 약 239만 원 / 총 이자 약 3억 6,100만 원
- 금리 4.5%: 월 상환액 약 253만 원 / 총 이자 약 4억 1,600만 원
- 3.5% vs 4.5% 이자 차이: 약 1억 1,000만 원
고정금리가 변동금리보다 0.4~0.5%p 높더라도, 금리가 앞으로 0.5%p 이상 오를 가능성이 있다면 고정금리가 유리합니다. 장기적으로 금리가 하락할 것으로 예상된다면 변동금리 후 갈아타기 전략도 고려해볼 수 있습니다.
중도상환수수료 계산법과 면제 조건
대출을 받은 후 3년 이내에 상환하면 중도상환수수료가 발생합니다. 2025년 1월 13일부터 시중은행 신규 대출에 대해 수수료율이 대폭 인하됐습니다. 고정금리 대출은 평균 1.43%에서 0.56%로, 변동금리는 1.2%에서 0.65% 수준으로 낮아졌습니다. 단, 2025년 1월 이전에 받은 기존 대출은 구 수수료율이 그대로 적용됩니다.
예: 2억 원 대출 (수수료율 0.6%), 의무기간 3년, 1년 후 전액 상환 시
→ 2억 원 × 0.6% × (2년 / 3년) = 80만 원
중도상환수수료 면제 조건
- 의무보유기간(통상 3년) 경과 후 상환: 수수료 없음
- 차주 사망·파산 시: 은행에 따라 면제 가능
- 담보 주택 매각(불가피한 처분): 일부 은행 감면 적용
- 연간 원금의 10~20% 이내 부분 상환: 일부 상품 수수료 면제
대환대출 손익분기 계산법
금리가 낮은 대출로 갈아탈 때는 중도상환수수료 + 인지세 + 등기비용을 합산한 총 비용을, 금리 차이로 절약하는 월 이자 절감액으로 나눠 손익분기 기간을 따져봐야 합니다.
- 예: 3억 대출, 갈아타기 비용 100만 원, 금리 0.3%p 인하 → 월 절감 7만 5천 원 → 손익분기 약 13개월
- 잔여 대출 기간이 손익분기보다 훨씬 길다면 갈아타기가 유리합니다.
주담대 금리 자주 묻는 질문 5가지
Q1. 변동금리 대출을 받은 후 고정금리로 전환할 수 있나요?
네, 대부분의 은행에서 대출 중 금리 유형 변경을 허용합니다. 단, 변경 시점의 고정금리를 새로 적용받으며 수수료가 발생할 수 있습니다. 금리가 오르는 시기에 고정금리로 전환하는 것이 일반적인 전략입니다.
Q2. COFIX가 뭔가요? 변동금리와 어떻게 연결되나요?
COFIX(Cost of Funds Index)는 은행이 자금을 조달하는 평균 비용을 나타내는 지수입니다. 신잔액 COFIX와 신규 COFIX 두 종류가 있으며, 변동금리 주담대는 대개 COFIX에 일정 가산금리를 더해 결정됩니다. 한국은행 기준금리가 오르면 COFIX도 오르고 변동금리도 오릅니다.
Q3. 같은 은행에서 대환대출(갈아타기)을 하면 중도상환수수료를 면제받나요?
같은 은행 내 대환이라도 기존 대출을 상환하는 것이므로 중도상환수수료가 발생합니다. 단, 일부 은행은 동일 은행 내 대환이나 장기 고객에 대해 수수료를 감면해 주는 경우가 있으므로 사전에 확인하세요.
Q4. 인터넷 은행(카카오뱅크 등)의 주담대 금리가 더 낮나요?
인터넷 전문은행은 점포 운영비가 없어 일부 상품에서 시중은행 대비 0.1~0.3%p 낮은 금리를 제공하기도 합니다. 다만 최대 대출 한도나 담보 가치 인정 범위가 제한적인 경우가 있으므로 고액 대출의 경우 시중은행과 비교가 필요합니다.
Q5. 분할상환이 아닌 만기일시상환 방식도 있나요?
네, 만기에 원금을 한 번에 갚는 만기일시상환 방식도 있습니다. 월 납부액은 이자만 내면 돼 부담이 적지만, 원금이 줄지 않아 총 이자 부담이 훨씬 큽니다. DSR 계산 시도 일시상환 대출은 별도 방식으로 환산돼 반영됩니다.